Ali je vračilo are pri nakupu novega stanovanja po ZVKSES zavarovano z bančno garancijo za vračilo kupnine?

Ali je vračilo are pri nakupu novega stanovanja po ZVKSES zavarovano z bančno garancijo za vračilo kupnine?

26.09.2019

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Za zaščito končnih kupcev pred tveganji, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb, ZVKSES kot eno izmed zavarovanj predvideva tudi bančno garancijo za vračilo kupnine.

Kaj je bančna garancija za vračilo kupnine?

Prodajalec lahko zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred zgoraj omenjenimi tveganji s tem, da kupcu hkrati, ko mu ta plača posamezen obrok kupnine po prodajni pogodbi, izroči nepreklicno bančno garancijo banke, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se bančna garancija glasi. Bančna garancija se mora glasiti na znesek, ki je enak znesku plačanega obroka kupnine, rok veljavnosti bančne garancije pa mora biti najmanj za šest mesecev daljši od roka za izročitev nepremičnine, določenem v prodajni pogodbi.

Kdaj je bančno garancijo za vračilo kupnine potrebno zagotoviti?

Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES. Slednji določa, da kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine:

  • dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca, in
  • dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu ZVKSES

Ne glede na navedeno, za enostanovanjske stavbe velja, da se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca:

  • če je v zemljiški kataster vpisano zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba, kot samostojna zemljiška parcela, in
  • če je prodajalec v korist kupca izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in na podlagi katerega so glede na vsebino zemljiškoknjižnega dovolila in glede na stanje zemljiške knjige ob zapadlosti kupčeve obveznosti plačati kupnino, izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice, ki ni obremenjena oziroma omejena s pravicami tretjih, v korist kupca (ali bodisi izroči ZK dovolilo kupcu, bodisi izroči ZK dovolilo v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca, pod pogojem, da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine);

Prav tako pa se za prodajne pogodbe posameznih delov stavbe z več posameznimi deli šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine v korist kupca:

  • če so stavba in njeni posamezni deli vpisani v kataster stavb,
  • če je prodajalec sprejel akt o oblikovanju etažne lastnine z vsebino, določeno v SPZ,
  • če je bodisi etažna lastnina na posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, že vpisana v zemljiški knjigi, bodisi je prodajalec predlagal vpis etažne lastnine in so izpolnjeni pogoji za vpis etažne lastnine na posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, v zemljiško knjigo, in
  • če je prodajalec v korist kupca izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in na podlagi katerega so glede na vsebino zemljiškoknjižnega dovolila in glede na stanje zemljiške knjige ob zapadlosti kupčeve obveznosti plačati kupnino izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine, ki ni obremenjena oziroma omejena s pravicami tretjih, v korist kupca (ali bodisi izroči ZK dovolilo kupcu, bodisi izroči ZK dovolilo v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca, pod pogojem, da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine).

Ali plačilo are predstavlja dejstvo, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES (predstavljeni zgoraj)?

Odgovor na to vprašanje je ne. ZVKSES v petem odstavku 12. člena jasno določa, da obravnavani prvi odstavek 12. člena ne velja za aro, ki jo kupec plača ob sklenitvi pogodbe. ZVKSES glede are tako določa le, da se prodajalec in kupec lahko dogovorita, da bo kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačal določen denarni znesek kot aro ter da ara ne sme presegati deset odstotkov kupnine po prodajni pogodbi in da se ara, ki jo kupec plača v znamenje sklenitve prodajne pogodbe, všteje v kupnino, in se šteje za prvi obrok kupnine. Plačilo are, četudi šteto kot prvi obrok, tako samo po sebi ne potrebuje zavarovanja z bančno garancijo. V primeru, da ara presega 10 % kupnine, pa mora prodajalec kupcu vseeno zagotoviti ustrezno zavarovanje za primer neizpolnitve pogodbe zaradi finančnih ali drugih razlogov, in sicer v obliki:

  • bančne garancije s poroštvom zavarovalnice;
  • skrbniških storitev na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, z ustrezno kombinacijo zavarovanj.

Za vse ostale varovalke v primeru kupčevega plačila are se uporabljajo kogentne določbe Obligacijskega zakonika (OZ). Slednji za primer neizpolnitve pogodbe v svojem 65. členu določa, da če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je aro prejela (prodajalec), sme druga stranka (kupec) po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are. Prav tako OZ v svojem 68. členu določa, da mora v primeru, da je ara dogovorjena kot odstopnina, če od pogodbe odstopi stranka, ki je aro sprejela (prodajalec), slednji vrniti njen dvojni znesek.

Viri:

  • Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/04),
  • Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631).

 Kim Rotar, mag. prava

 
 
 
STRINJAM SE

Spletna stran uporablja piškotke za boljše delovanje

Z brskanjem po naši spletni strani se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke, ki so namenjeni vaši boljši uporabniški izkušnji na naši spletni strani. Za lastne potrebe analitike uporabljamo Google Analytics, ki v ta namen namesti piškotke (izbriši GA piškotke). Več o piškotkih.