Poslovni prostori - spremembe v ureditvi najemnih razmerij

Poslovni prostori - spremembe v ureditvi najemnih razmerij

29.07.2021

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) je skladno z 52. členom končnih in prehodnih določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) prenehal veljati dne 19. 06. 2021 in se poslej uporablja zgolj še za tiste poslovne najeme, ki so bili sklenjeni pred uveljavitvijo novele SZ-1E. V nadaljevanju so predstavljene nekatere bistvene novosti, ki jih sprememba prinaša z vidika poslovnih najemov.

S prenehanjem veljavnosti specialnega zakona je v slovenskem pravu prenehal obstoj posebnih določb, ki bi urejale najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov, kar pomeni, da bo poslej za njihovo presojo potrebno uporabljati splošna pravila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). Slednje je v predlogu novele SZ-1E izpostavil tudi zakonodajalec, ko je v obrazložitvi k 45. členu Zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona zapisal, da se bodo pri sklepanju novih poslovnih najemnih razmerjih upoštevalo določbe OZ oziroma določbe najemne pogodbe.

Doslej je bilo potrebno pogodbo o najemu poslovnih stavb ali poslovnih prostorov skladno z določbo 12. člena ZPSPP skleniti v pisni obliki, sicer se je ta štela za neveljavno.[1] Ker OZ veljavnosti najemnih pogodb ne pogojuje z njihovo pisnostjo, se za nove poslovne najemne pogodbe ne zahteva nobena posebna oblika.

Kot drugo je sočasno z ZPSPP prenehala tudi obveznost iz 26. člena ZPSPP, skladno s katero je bilo pogodbo o najemu poslovnih prostorov mogoče odpovedati zgolj sodno. Upoštevajoč dejstvo, da OZ ne vsebuje posebnih določb v tem oziru, bo mogoče po novem poslovne najeme, ki niso sklenjeni za določen čas, odpovedati tako kot običajne najemne pogodbe - na podlagi 616. člena OZ, torej z odpovedjo, ki jo stranka sporoči drugi stranki ob upoštevanju odpovednega roka in ki ni dana ob neprimernem času.

Sprememba so bile predvidene tudi glede samih odpovednih rokov. Odpovedni rok namreč po 24. členu ZPSPP ni smel biti krajši od enega leta. Po novem pa bo ob odsotnosti drugačne pogodbene določbe, upoštevajoč 2. odstavek 616. člena OZ, potrebno najprej preveriti, kakšni so krajevni običaji, šele nato, če se bo ugotovilo, da ti ne narekujejo drugačnega roka, bo potrebno spoštovati odpovedni rok v dolžini osmih dni.

Prav tako se ukinja tudi možnost najemodajalca iz 29. člena ZPSPP, da je sodišče na podlagi zahteve najemodajalca po odpovedi pogodbe z njegove strani izdalo nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oz. poslovnega prostora, za katerega so se smiselno uporabljale določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s plačilnim nalogom. Posledično se more najemodajalec za izpraznitev poslovne stavbe oz. prostora poslužiti običajnih pravnih poti.

Velja omeniti, da se po novem ob odsotnosti drugačne pogodbene določbe šteje, da najemnik poslovno stavbo oz. poslovne prostore lahko odda v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, za razliko od prejšnje določbe 22. člena ZPSPP, ki je takšno možnost prepovedovala.

Glede najemnih razmerji za določen čas pa gre opozoriti, da je sedaj drugače urejen način konverzije tovrstnih razmerji v razmerja za nedoločen čas. V skladu z določbami ZPSPP je do takšne transformacije prišlo, če je najemnik poslovno stavbo oziroma poslovni prostor po izteku roka še naprej uporabljal in če najemodajalec v roku enega meseca po izteku najemne pogodbe ni zahteval izdaje naloga za izpraznitev. Po novem pa se upoštevajoč 615. člen OZ v primeru, da najemnik po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa temu ne nasprotuje, šteje, da je bila sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.



[1] Kljub pomanjkanju pisne oblike, so bile takšne pogodbe skladno z 58. členom OZ veljavne, če so bile izpolnjene v celoti oz. pretežnem delu.

 
 
 
STRINJAM SE

Spletna stran uporablja piškotke za boljše delovanje

Z brskanjem po naši spletni strani se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke, ki so namenjeni vaši boljši uporabniški izkušnji na naši spletni strani. Za lastne potrebe analitike uporabljamo Google Analytics, ki v ta namen namesti piškotke (izbriši GA piškotke). Več o piškotkih.