Pri prodajni nepremičnine veljalo splošna pravila o prenosu, kar pomeni, da za prenos lastninske pravice potrebujemo zavezovalni pravni posel (prodajna pogodba) in razpolagalni posel (izročitev zemljiškoknjižnega dovolila kupcu). Kupec se bo lahko z zemljiškoknjižnim dovolilom vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik in šele takrat dejansko pridobil lastninsko pravico na nepremičnini. Pogodba o posredovanju pri prodaji nepremičnine je oblika podjemne pogodbe, kjer si nepremičninska družba prizadeva spraviti stranke v stik (obligacija prizadevanja), kljub temu pa ne gre za klasično posredniško pogodbo, saj zakonodaja nepremičninskemu agentu nalaga dodatne obveznosti.

Predmetni prispevek se ukvarja z vprašanjem ureditve razmerij med najemodajalcem in najemnikom poslovnega prostora, ki v poslovni prostor vlaga lastna sredstva. Seveda je vselej najbolj preudarna rešitev, da se iskanju odgovora preprosto izognemo, in sicer na način, da najemnik in najemodajalec tovrstno vprašanje že vnaprej na jasen način in natančno določita že v najemni pogodbi. V skladu s 14. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) se v praksi pogosto zgodi, da stranki vprašanje ureditve in vzdrževanja stavbe ali prostora uredita sami, že zato ker ima lahko najemnik osebni interes urediti stavbo ali prostor za pogodbeno določen namen (opravljanje določene dejavnosti) ali pa najemodajalec enostavno nima zadostnih finančnih sredstev. Ko pa stranki tega v najemni pogodbi ne opredelita že vnaprej, pa se pri razrešitvi sporne situacije moramo nasloniti neposredno na zakonodajo. Najemno pogodbo o poslovnem prostoru v bistvenem delu urejata ZPSPP ter Obligacijski zakonik (v nadaljevanju: OZ). Ob tem izpostavljam, da je bil s spremembo Stanovanjskega zakonika (SZ-1E) ZPSPP razveljavljen, vendar se kljub temu še vedno uporablja za vse najemne pogodbe sklenjene do dne 19. 6. 2021. Za najemne pogodbe, ki so bile oz. bodo sklenjene po navedenem datumu, pa velja izključno OZ. Razlog za to, je prepustiti strankam širše polje avtonomije urejanja najemnih razmerij za poslovne prostore, saj so določbe ZPSPP dokaj zastarele in v praksi povzročajo podjetnikom precej težav.

V obravnavanem primeru je bila revizija dopuščena glede vprašanja: Ali imajo etažni lastniki stavbe v postopku pridobitve uporabnega dovoljenja za posamezni del stavbe po določbah ZGO-1 pravico udeleževati se postopka kot stranski udeleženci zaradi varstva svoje lastninske pravice?“

Vrhovno sodišče je v predmetni zadevi odločilo o reviziji glede vprašanja, ali do vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo dogovor solastnikov nepremičnine glede načina uporabe, vzdrževanja in porazdelitve obratovalnih in vzdrževalnih stroškov ne učinkuje.

Sprejetje novele SZ-1E ni prineslo sprememb zgolj v zvezi z določbami Stanovanjskega zakona, temveč je poseglo tudi na nekatera področja, ki so bila predhodno predmet urejanja s strani nekaterih drugih predpisov. Ena izmed žrtev je bil tudi Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Katere so bistvene novosti za poslovne najeme?

V praksi skoraj vedno, ko se v sodnem postopku odloča o pridobitvi, spremembi ali prenehanju stvarne pravice na nepremičnini, tožnik oz. predlagatelj skladno s tem, zoper sporno nepremičnino predlaga tudi zaznambo spora v zemljiški knjigi. Na nepremičnino v lasti toženca oz. nasprotnega udeleženca to seveda vpliva negativno, saj ima zaznamba spora funkcijo vzdrževanja varnega pravnega prometa, s tem pa neposredno odvrača npr. potencialne kupce od nakupa na takšen način obremenjene nepremičnine. Sodni postopek se lahko konča za tožnika oz. predlagatelja tudi negativno, vendar kako lahko potem toženec oz. nasprotna stranka doseže izbris takšne zaznambe?

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Za zaščito končnih kupcev pred tveganji, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb, ZVKSES kot eno izmed zavarovanj predvideva tudi bančno garancijo za vračilo kupnine.