Najem poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe

Najem poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe

07.04.2022

V poslovnih najemnih razmerjih večkrat pride do situacije, ko ena pogodbena stranka nima več interesa najemati določenih poslovnih prostorov in želi pogodbeno razmerje predčasno prekiniti. Kakšne možnosti ji daje zakon?

Poslovne najeme je do nedavnega urejal Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih iz leta 1974. Ta je z uveljavitvijo zadnje novele Stanovanjskega zakona (SZ-1E) dne 21. 6. 2021 v celoti prenehal veljati in se poslej uporablja le še za tiste poslovne najeme, ki so bili sklenjeni pred uveljavitvijo novele. Za presojo poslovnih razmerjih, sklenjenih po te datumu, pa se ob odsotnosti specialnega zakona uporabljajo splošne določbe Obligacijskega zakonika (OZ) oziroma določbe konkretne najemne pogodbe. Ker so številne starejše najemne pogodbe še vedno v veljavi, bosta v nadaljevanju predstavljeni obe omenjeni zakonski ureditvi.

Za starejše poslovne najeme velja, da lahko najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, katerakoli stranka enostransko odpove pod pogoji iz 24. člena ZPSPP. V tem primeru najemno razmerje preneha s potekom odpovednega roka, določenega v najemni pogodbi, pri čemer ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Ker je navedena zakonska določba kogentne narave, je pogodbeni stranki z drugačnim medsebojnim dogovorom ne moreta spremeniti oziroma bi bila določba, ki bi v pogodbi določala krajši odpovedni rok, neveljavna. Poslovni najem se po 26. členu ZPSPP odpoveduje sodno, kar pomeni, da je za odpoved take pogodbe vselej potrebna intervencija sodišča.

V primeru odpovedi najemnih pogodb, ki so bile sklenjene po 21. 6. 2021, Obligacijski zakonik ne predvideva minimalne dolžine odpovednega roka. Zato se lahko po novem stranki dogovorita za poljubno dolg odpovedni rok. Le v kolikor odpovedni rok ne bi bil izrecno določen z najemno pogodbo, s posebnim zakonom ali s krajevnimi običaji, pa zakon določa, da znaša ta rok osem dni. Pri tem velja omejitev, da se pogodbe ne sme odpovedati ob neprimernem času. Ker Obligacijski zakonik tudi ne predvideva posebne (sodne) odpovedi pogodbe, je mogoče novejše poslovne najeme odpovedati tako kot običajne najemne pogodbe – z odpovedjo, ki jo stranka na dogovorjen način sporoči drugi stranki.

 

 
 
 
STRINJAM SE

Spletna stran uporablja piškotke za boljše delovanje

Z brskanjem po naši spletni strani se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke, ki so namenjeni vaši boljši uporabniški izkušnji na naši spletni strani. Za lastne potrebe analitike uporabljamo Google Analytics, ki v ta namen namesti piškotke (izbriši GA piškotke). Več o piškotkih.