Zakonska ureditev najemnikovih vlaganj:

Bistveni pogodbeni interes najemnika je,  da svojo poslovno dejavnost začne čimprej opravljati, zato je ključnega pomena v kakšnem stanju bo poslovni prostor prevzel. Idealno v takem, da investicija v poslovni prostor sploh ne bo potrebna. V kolikor pa se potreba po vlaganju v poslovni prostor pojavi, pa moramo upoštevamo 14. in 15. člen ZPSPP, ki določata, da če se pogodbeni stranki nista drugače dogovorili, mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Če najemodajalec ne izroči najemniku poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel še pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa da sam tako uredi poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, da bo ta v takem stanju v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti.

V kolikor obstaja potreba, da se v poslovnem prostoru izvršijo popravila, stroški katerih skladno s 14. členom ZPSPP bremenijo najemodajalca, mora najemnik najemodajalcu to brez odlašanja sporočiti in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Če najemodajalec v danem roku popravil ne izvrši, ima najemnik pravico, da popravilo izvrši sam ali da odstopi od najemne pogodbe (16. člen ZPSPP). Vsled navedenega gre ugotoviti, da najemnik ravna protipravno v kolikor najemodajalcu ne da primernega roka za popravilo in jih izvede sam. Za primeren rok se šteje čas, ki je potreben, da najemnik na običajen način najde izvajalca del in da se dela opravijo.

Prenehanje najemnega razmerja:

Lastnik nepremičnine je najemodajalec, zato je najemnik po prenehanju najemnega razmerja najemodajalcu dolžan izročiti poslovni prostor v stanju v kakršnem ga je dobil (22. člen ZPSPP), takrat pa je med strankama znano tudi zadnje stanje izvedenih vlaganj v nepremičnino. Stranki imata na tej točki številne možnosti za razrešitev razmerja, najbolj običajna pa je seveda dogovor o zmanjšani najemnini. Glede povračila vlaganj se pogodbeni stranki lahko uredita tudi posebej. V slednjem primeru je toliko bolj priporočljivo sestaviti prevzemni zapisnik ob izročitvi poslovnega prostora najemniku ter nato ob izpraznitvi poslovnih prostorov (dokazno sredstvo).

Pomembno pa je tudi vedeti, ali se pogodbeni stranki v najemni pogodbi lahko izrecno dogovorita, da stroške ureditve poslovne stavbe ali poslovnega prostora nosi najemnik, četudi gre za takšne investicije, ki so potrebne za izpolnitev pogodbenega namena. Vrhovno sodišče je že odločilo[1], da »po določilu 14. člena ZPSPP gradbena izgotovitev in ureditev poslovnega prostora do mere, ki omogoča uporabo za pogodbeno dogovorjeni namen, bremeni najemodajalca. Vendar se stranke najemnega razmerja v skladu z načelom svobodnega urejanja obligacijskih razmerij lahko dogovorijo tudi drugače«. Najemnik in najemodajalec se torej skladno z načelom svobodnega urejanja obligacijskih razmerij o vzdrževanju dogovorita, da lahko dolžnost vzdrževanja preneseta z najemodajalca na najemnika. Pogodbeni stranki se lahko tudi dogovorita, da so brez soglasja najemodajalca investicije s strani najemnika prepovedane, vsled česar najemnik tudi ne bi mogel zahtevati povrnitve investicij (tj. zahtevek z naslova neupravičene obogatitve načeloma ne pride v poštev).

Pripravil:

Rok Poklukar

Viri:

• Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E);
• Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21);
• Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631);
• Sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 581/2007 z dne 13.11.2008.;
• Petelin, Urban, Dugar, Gregor (2021), Najemna pogodba po zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, URL: https://repozitorij.uni-lj.si/IzpisGradiva.php?lang=slv&id=133158 (17.6.2022);
• Najemne pogodbe - obveznost najemodajalčeve povrnitve najemnikovih vlaganj v poslovne prostore, Podjetje in delo, št. 8, 2001, str. 1617-1618;
• [1] Sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 581/2007 z dne 13.11.2008.