Zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice ureja Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) v določbah 68. do 76. člena. Gre za zaznambo, ki varuje vrstni red pridobitve pravice, katere vpis bo predlagan pozneje, s trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba. Predlagatelj zaznambe je zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine. Ta z vpisom zaznambe pridobi pravico razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom.

Zaznamba vrstnega reda neha veljati z iztekom enega leta od dneva njenega vpisa v zemljiško knjigo, kar pomeni, da se lahko v tem roku predlaga vknjižbo pridobitve lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu. Poleg vknjižbe lastninske pravice se lahko predlaga tudi (le) predznambo, ki pride v poštev, če predlagatelj še ne razpolaga z vsemi listinami, ki so potrebne za vknjižbo.

Predlogu za vknjižbo lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu je potrebno priložiti:

• listine, ki so podlaga za vknjižbo (npr. overjena prodajna pogodba z zemljiškoknjižnim dovolilom) in
• izjavo skrbniškega notarja iz 9. odst. 70. člena ZZK-1 (izjava notarja, s katero potrdi, da je oseba, v korist katere se predlaga vknjižba, upravičena razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom, v katerem se s predlogom predlaga vknjižba).

Zaznamba vrstnega reda ne pomeni ovire za nadaljnje vpise, vendar kasnejši vpisi učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu. Poznejši vpisi v zemljiško knjigo torej izgubijo veljavo, če je zaznamba v zakonskem roku »opravičena«, kar pomeni, da je prišlo do vknjižbe lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu.

Če zemljiškoknjižno sodišče dovoli vknjižbo oziroma predznambo pravice v zaznamovanem vrstnem redu, odloči, da vknjižba oziroma predznamba učinkuje od trenutka, od katerega je učinkovala zaznamba vrstnega reda. V tem primeru tudi hkrati po uradni dolžnosti izbriše zaznambo vrstnega reda in odloči o izbrisu vseh vpisov, ki so bili dovoljeni v času, ko je učinkovala zaznamba, ker se je uresničil razvezni pogoj, pod katerim so učinkovali.

Takšno situacijo lahko ponazorimo na konkretnem primeru. Predstavljajmo si, da je zemljiškoknjižno sodišče najprej ugodilo predlogu za vpis zaznambe vrstnega reda in nato, dan kasneje, še predlogu za vpis zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve. Kljub temu, da je bila najprej vpisana zaznamba vrstnega reda, ta skladno s 1. odstavkom 73. člena ZZK-1 ni ovira za kasnejše vpise. Pri tem pa je potrebno upoštevati, da je kasneje izvedeni vpis začel učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice in da gre posledično zgolj za »pogojni vpis«. Če se v roku enega leta od dneva vpisa zaznambe vrstnega reda v zemljiško knjigo poda predlog za vpis lastninske pravice (v vrstnem redu te zaznambe), katerega sodišče dovoli, sodišče hkrati tudi izbriše pogojni vpis zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine, ki tako izgubi veljavo.

Obravnavani institut zaznambe vrstnega reda torej omogoča pravnoveljavno prodajo nepremičnine tudi še po tem, ko je po trenutku učinkovanja te zaznambe v zemljiško knjigo vpisana zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine.

Pripravila:

Vesna Poles Segulin

Viri:

• Zakon o zemljiški knjigi, Uradni list RS, št. 58/03 s spremembami.
• Tratnik Matjaž, Zakon o zemljiški knjigi s komentarjem in sodno prakso, GV Založba, Ljubljana 2022.
• Sodna praksa Vrhovnega sodišča RS: sodba III Ips 21/2009 z dne 15. 10. 2011.