Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (Uradni list RS, št. 34/17, v nadaljevanju ZVEtL-1) v definiciji pripadajočega zemljišča uporablja pretekli čas in individualno pripadajoče zemljišče definira kot tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003. Z uporabo preteklega časa tako jasno sporoča, da je lastninska pravica že pred uveljavitvijo ZVEtL-1 prešla na pridobitelja in se v konkretnem nepravdnem postopku ugotovitve obsega pripadajočega zemljišča le še ureja zemljiško oziroma katastrsko stanje.

Pripadajoče zemljišče se ugotavlja (in ne določa), saj je pravica na njem pridobljena na podlagi zakona in je potrebno dejstvo lastninske pravice in njen obseg v nepravdnem postopku le še ugotoviti. Namen tovrstnih postopkov je, da se z ugotovljenimi pravicami in njihovim obsegom uskladijo lastninske, katastrske in druge evidence, ki so potrebne za evidentiranjem nepremičnin.

Namembnost zemljišča k stavbi predlagateljev mora biti utemeljena iz dveh vidikov: urbanističnega (1. in 4. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1) in dejanskega (2. in 3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1), kumulativno. Sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti:

1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno. To so akti in načrtovanja, ki so obstajali že pred oziroma delno med gradnjo obravnavane stavbe.
2. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do tistega trenutka, ko je na zemljišču nekdo pridobil lastninsko pravico. Če je graditelj gradil na zasebnem zemljišču, je bil to trenutek izgradnje in je lastninsko pravico pridobil že takrat, če pa je gradil na družbenem zemljišču je z izgradnjo dobil samo dobil samo pravico uporabe, ki se je potem po predpisih o lastninjenju pretvorila v lastninsko pravico;
3. zunanjo ureditev obravnavanega zemljišča oziroma katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljajo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno in
4. preteklo redno rabo zemljišča. Ugotavljalo se je, kako se je zemljišče v preteklosti uporabljajo.

Urbanistični vidik namembnosti obravnavanega zemljišča k stavbi predlagateljev (opredeljen v 1. in 4. točki prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1) je pomemben, saj odgovori na vprašanje, koliko pripadajočega zemljišča objektivno potrebuje določena stavba za redno rabo, kar je primarno strokovno področje. Tukaj ni odločilno, kakšne želje bi kdo od predlagateljev (stanovalcev) imel, ampak so odločilne objektivne potrebe stavbe za njeno redno, normalno funkcioniranje. Relevanten je torej obseg za redno rabo stavbe in ne za udobnejšo rabo. Tako npr. ni pomembno, če bi določena stavba zaradi lažjega dostopa do svojih parkirnih mest potrebovala še štiri metre zemljišča. Potrebno uporabiti relativno restriktiven pristop in sicer zato, ker pridobitev pravic graditelja nujno pomeni izgubo pravic prejšnjega nosilca na tem istem zemljišču in te stvari morajo biti realno in korektno uravnotežene.

Trenutek, v katerem se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča je torej enkrat v preteklosti, kdaj v preteklosti pa je odvisno od tega, ali se za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča uporablja statični ali dinamični princip. Glede statičnega principa so to tipično tista zemljišča, ki so bila pridobljena na podlagi pravil o gradnji na tujem svetu. Torej tista zemljišča, ki so bila v zasebni lastnini, nikoli v družbeni lastnini in je graditelj postal lastnik po prejšnjih stvarno pravnih predpisih že z izgradnjo samo. Lastninska pravica je prešla že z izgradnjo, lastnik hiše pa je postal lastnik zemljišča, ki je bilo v zasebni lastnini. Za zemljišča, ki so bila v družbeni lastnini pa velja dinamični princip. Pri teh zemljiščih je odločilen obseg v trenutku lastninjena, pri čemer je potrebno posebej poudariti, da od tistega trenutka, ko je graditelj na družbenem zemljišču z izgradnjo sicer pridobil pravico uporabe, lahko prihaja tudi do sprememb (v obsegu, površini, obliki, ipd.) vse do trenutka, ko je bilo to zemljišče lastninjeno. Povedano drugače, s trenutkom, ko zemljišče postane zasebna lastnina, je obseg pripadajočega zemljišča fiksiran.

Pripravila:

Ana Košir