Služnost je ena izmed pravic na tuji stvari, ki jo ureja Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju: SPZ). Služnost obsega pravico uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari (služeča stvar). Kot takšna pomeni poseg v lastninsko pravico drugega.

V grobem ločimo dve vrsti služnosti, in sicer osebne in stvarne služnosti. Pri stvarni služnosti gre za pravico lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna služnost).¹ Za razliko od osebnih služnosti, ki pomenijo neprenosljivo pravico določene osebe, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico, so stvarne služnosti ustanovljene v korist določene nepremičnine se kot takšne tudi prenašajo skupaj z lastninsko pravico na gospodujoči nepremičnini.

Zakon med drugim ureja načine nastanka in prenehanja stvarnih služnosti. Med njimi določa tudi primer prenehanja stvarne služnosti zaradi združitve služeče in gospodujoče nepremičnine pod istim lastnikom.² Nadalje SPZ določa, da ta stvarna služnost oživi, če prideta nepremičnini ponovno v last različnih lastnikov, če v vmesnem času ni bila izbrisana.³ Ureditev glede stvarnih služnosti, ki so vknjižene v zemljiško knjigo je v takšnem primeru jasna in v praksi ne povzroča večjih težav. Kaj pa velja glede oživitve in prenehanja služnosti zaradi razdružitve lastništva nepremičnin, ko ta služnost ni vknjižena v zemljiško knjigo?

S tem vprašanjem se je nedavno ukvarjalo tudi Vrhovno sodišče RS in v sklepu, opr. št. II Ips 40/2023 z dne 4. 10. 2023 zapisalo, da izhajajoč iz namena 224. člena ni stvarnih razlogov za razlikovanje med različnimi vrstami služnosti glede na njihov nastanek. Služnosti preneha z združitvijo, tudi če je nastala s priposestvovanjem in ni bila vknjižena v zemljiško knjigo. Vendar v tem primeru ne preneha absolutno, temveč le miruje in »čaka« na morebitno razdružitev. Pri tem zakon za nastanek posledice oživitve v primeru ponovne razdružitve nepremičnin predpisuje pomembno omejitev. Nastopi lahko le tedaj, če služnost ni bila prej (tj. v času, ko je bila lastnina združena v eni osebi) izbrisana po volji lastnika.

Glede razlikovanja med nevpisanimi in vpisanimi služnostmi v primeru oživitve zaradi razdružitve lastništva nepremičnin je Vrhovno sodišče RS v nadaljevanju zavzelo stališče, da pogojenost oživitve vpisane služnosti z odsotnostjo izbrisa še ne pomeni, da se pravilo o oživitvi zaradi razdružitve ne nanaša na nevpisane služnosti. Enako kot pri vpisanih služnostih se tudi pri očitnih, navzven vidnih nevpisanih služnostih z razdružitvijo osebe lastnika lahko odpravi razlog za prenehanje služnosti, tj. nepotrebnost obstoja stvarne pravice na tuji stvari. Pridobitelje služeče nepremičnine pa pri tem varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Če so ti kupili služečo nepremičnino od »združenega« lastnika in se zanesli na podatke v zemljiški knjigi – torej da na nepremičnini ni vpisane stvarne služnosti – potem do oživitve skladno z načelom zaupanja v zemljiško knjigo ne pride. Vendar pa načelo zaupanja v zemljiško knjigo ni absolutno in varuje zgolj dobrovernega pridobitelja – tistega, ki za nevpisano pravico na nepremičnini ni vedel oziroma ni mogel vedeti.

Položaj »združenega« lastnika, ki ima v primeru vknjižene stvarne služnosti popolno dispozicijo, da odloča o nadaljnji usodi služnosti, ki je zaradi združitve prenehala ali mirovala, je drugačen kot pri nevknjiženi stvarni služnosti: služnost ni vpisana, zato tudi ne more biti izbrisana. V prvem primeru lahko »združeni« lastnik aktivno odločilno vpliva na dokončno prenehanje stvarne služnost, v drugem primeru tega ne more.

Po stališču Vrhovnega sodišča je razlaga, v skladu s katero bi »združenemu« lastniku razpolagalno upravičenje za prenehanje stvarne služnosti pripadalo le, če je ta vpisana v zemljiško knjigo, medtem ko »združeni« lastnik ne bi mogel doseči, da preneha nevpisana, a očitna stvarna služnost, ki bi po razdružitvi lastništva na služeči in gospodujoči nepremičnini nato oživela, bi vodila v neutemeljeno razlikovanje.

Pravilna razlaga drugega in tretjega odstavka 224. člena SPZ je zato le takšna, ki »združenemu« lastniku, tudi če očitna stvarna služnost ni vpisana v zemljiško knjigo, priznava, da z enostranskim razpolagalnim pravnim poslom razpolaga s svojim upravičenjem tako, da stvarno služnost dokončno odpravi. Tudi če izbris nevpisane stvarni služnosti v zemljiški knjigi po naravi stvari ni mogoč, to ne pomeni, da ni mogoča in potrebna izrecna in nepogojna izjava volje »združenega« lastnika o prenehanju stvarne služnosti.

Kadar po vzpostavitvi enakega lastninskega stanja na služeči in gospodujoči nepremičnini ti nepremičnini spet prideta v last različnih lastnikov tako, da lastnik služeče nepremičnine postane slaboverna oseba, je torej preživetje priposestvovane, nevpisane in očitne stvarne služnosti odvisno od tega, ali je »združeni« lastnik izrazil izrecno in nepogojno voljo po njenem prenehanju. Pri tem pa ni ovire da ta volja ne bi mogla biti izražena hkrati s sklenitvijo pravnega posla o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.⁴

Pripravila: odvetnica Mateja Marolt Potočan

¹ Prvi odstavek 213. člena SPZ.
² Prim. z določbo prvega odstavka 224. člena SPZ.
³ Prim. z določbo drugega odstavka 224. člena SPZ.
⁴ V konkretnem primeru je tožnik ob nakupu služeče nepremičnine vedel oziroma bi vsaj moral vedeti, da preko te nepremičnine poteka del dovozne poti do gospodujoče nepremičnine, pri čemer je bilo v pogodbi, ki je bila podlaga za pridobitev lastninske pravice tožnika na služeči nepremičnini, zapisano, da se ta   »prenaša prosta bremen«.