Pri nakupu nepremičnine je pomembno, da kupec razume svoje pravice in obveznosti v primeru, ko se po prevzemu nepremičnine odkrijejo skrite stvarne napake. V tem prispevku bodo predstavljene ključne pravice in obveznosti kupca ter prodajalca po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)¹ ter Obligacijskem zakoniku (OZ).²

Kaj so skrite stvarne napake na nepremičnini?

Skrite napake na nepremičnini so tiste napake, ki jih ob običajnem pregledu pri prevzemu ni bilo mogoče ugotoviti. To so napake, ki se običajno pokažejo šele po določenem času uporabe nepremičnine, kot npr. zamakanje, slaba izolacija, težave z gradbenimi materiali ali skrita konstrukcijska poškodba.

Pravice in obveznosti kupca

1. Grajanje napak

Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v 2 mesecih, od dneva, ko je napako ugotovil. Če gre za napako v solidnosti gradbe (po 662. členu OZ) ga je dolžan pisno obvestiti v 6 mesecih.³ V nasprotnem primeru kupec izgubi pravico sklicevati se na to napako. obvestilu o skritih mora kupec opisati v čem je napaka in prodajalca pozvati, da jo odpravi. Šteje se, da je kupec prodajalca pravočasno obvestil o skriti napaki:
• če je obvestilo o napakah v roku poslal prodajalcu s priporočeno poštno pošiljko, ali
• če je prodajalec obvestilo o napakah, ki ni bilo poslano s priporočeno pošto, prejel do izteka roka (2 oz. 6 mesecev).

V primeru napak na skupnih delih stavbe je za grajanje napak in uveljavljanje zahtevkov do prodajalca za račun kupcev upravičen in odgovoren upravnik.

Za pravilno grajanje napake je potrebno trditi, kdaj je bila napaka odkrita ter opisati napako in posledice, kolikor natančno se to lahko od nestrokovnjaka pričakuje. Ni potrebno opisati vzroka za napake, saj je to dolžnost prodajalca.

2. Jamčevalni rok

Prodajalec odgovarja za skrite napake nepremičnine, če se te pokažejo v 2 letih od prevzema. Če imajo stvarne napake značilnost napak v solidnosti gradbe prodajalec zanje odgovarja, če se pokažejo v 10 letih od prevzema nepremičnine.

V primerih, ko gre za skrite napake na skupnih delih stavbe začnejo jamčevalni roki teči od dneva, ko je skupne dele prevzel upravnik, oziroma (če upravnik ni določen) od dneva, ko je bila opravljena izročitev in prevzem posameznega dela stavbe kupcu, ki je zadnji prevzel posamezni del v stavbi, vendar najkasneje v 1 letu od dneva, ko je bila opravljena izročitev in prevzem posameznega dela stavbe kupcu, ki je prvi prevzel posamezni del v stavbi.

3. Odprava skritih napak in drugi jamčevalni zahtevki

Prodajalec je dolžan v 15 dneh od prejema obvestila o napaki pregledati nepremičnino ter kupcu v nadaljnjih 15 dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na katerega namerava odpraviti napako. Prodajalec mora napako, o kateri je bil obveščen, odpraviti najkasneje v roku 2 mesecev po prejemu obvestila o napaki. Če napaka onemogoča oziroma bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v najkrajšem možnem času.

Če prodajalec ne izpolni zgoraj navedenih obveznosti v roku, ima kupec sledeče pravice:

1.  vztraja pri zahtevku za odpravo napak ali
2.  sam odpravi napako na stroške prodajalca ali
3.  zahteva znižanje kupnine.

V vsakem izmed teh primerov ima kupec pravico zahtevati povrnitev škode, poleg tega pa je upravičen do povrnitve škode, ki je zaradi napake stvari nastala na drugih njegovih dobrinah (t.i. refleksna škoda).

Če želi kupec sodno uveljaviti pravico do oprave napak na stroške prodajalca, lahko uveljavlja zahtevek za izplačilo denarnega zneska v višini ocenjenih stroškov, tudi če odprave teh napak sam še ni zagotovil. V nasprotnem primeru bi bil kupec nesorazmerno obremenjen, ko bi moral predhodno sam kriti stroške odprave napak, ki sodijo v sfero prodajalca.⁴

Če ima nepremičnina skrito napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo, ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi, lahko kupec odstopi od pogodbe ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine. V tem primeru mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine.

4. Pravica do unovčenja bančne garancije za odpravo skritih napak

Bančna garancija je instrument zavarovanja oziroma zaščite pred riziki neizpolnitve obveznosti prodajalca. ZVKSES določa, da mora prodajalec za zavarovanje svoje obveznosti odpraviti napake v zgoraj navedenih rokih, kupcu hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti nepreklicno bančno garancijo, ki velja najmanj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja in v višini 5% odstotkov kupnine po prodajni pogodbi. Banka se mora z garancijo zavezati, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se glasi bančna garancija. Če prodajalec napake ne odpravi prostovoljno, lahko kupec unovči garancijo in odpravo napak financira s sredstvi iz bančne garancije. Če bančna garancija ne pokrije vseh stroškov sanacije, lahko kupec zahteva še odpravo napak oziroma povrnitev stroškov, ki jih bančna garancija ni pokrila.

5. Rok za vložitev tožbe

Če prodajalec ne izpolni svojih obveznosti, lahko kupec svoje pravice uveljavlja s tožbo, ki jo je potrebno vložiti v roku 1 leta od dneva, ko je kupec odposlal obvestilo prodajalcu.⁵

Ta rok ne velja, če te pravice kupec ni mogel uporabiti zaradi prodajalčeve prevare, kot na primer, če je prodajalec s pripravljenostjo odpraviti napake, postopno sanacijo napak ali kako drugače odvrnil kupca od vložitve tožbe v zakonsko predvidenem roku. Zakon ne določa izrecno, v kakšnem roku je mogoče vložiti tožbo, kadar je izkazana takšna prevara prodajalca, vendar je v skladu s stališči pravne teorije in sodne prakse to potrebno storiti v splošnem zastaralnem roku 5 let (346. člen OZ). Ta rok začne teči prvi dan po dnevu, ko je kupec imel pravico terjati izpolnitev obveznosti prodajalca (336. člen OZ), in sicer v konkretnem primeru to pomeni, trenutek, ko je kupec izvedel za napako.⁶ Prodajalec se torej na prepozno uveljavljanje napak ne more sklicevati, če je obstoj napak najprej priznal ali se zavezal, da jih bo saniral, nato pa si je premislil.⁷

Za podrobne pravne nasvete, prilagojene vašim specifičnim okoliščinam, vam je na voljo strokovno znanje naše odvetniške pisarne s področja javnih naročil, gradbenega in okoljskega prava. Kontaktirajte nas preko naše spletne strani ali pošljite povpraševanje na info@neffat.si.

Pripravila:
odvetnica Vesna Poles Segulin

Odvetniška družba Neffat in partnerji o.p., d.o.o.
Law Firm Neffat and partners LLC
Miklošičeva cesta 18, SI-1000 Ljubljana, Slovenija
T: +386 1 300 00 70
F: +386 1 300 00 75
E: info@neffat.si
W: www.neffat.si
http://neffat.si/sl/blog

¹ Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 18/04.
² Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631.
³ Več o stvarnih napakah v solidnosti gradbe v prispevku na povezavi: Napake v solidnosti gradbe.
⁴ VSL sodba I Cp 1905/2013 z dne 11.12.2013.
⁵ ZVKSES ne določba roka za sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, zato je treba uporabiti splošni predpis, torej OZ, ki v 1. odstavku 480. člena za sodno uveljavljanje jamčevalnega zahtevka za stvarne napake določa enoletni prekluzivni rok (VSRS Sklep II Ips 9/2017 z dne 11.05.2017, VSRS Sklep II Ips 86/2021 z dne 13.04.2021).
⁶ VSL Vmesna sodba in sklep I Cp 1605/2019 z dne 04.12.2019.
⁷ VSL Sodba II Cp 1789/2021.