1. Stanovanjski zakon (SZ-1) kot pravna podlaga

Po Stanovanjskem zakonu (SZ-1, Uradni list RS, št. 40-1700/2012 z dne 30.5.2012) je obratovanje večstanovanjske stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje ter osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (25. člen SZ-1).

Etažni lastniki večstanovanjskih stavb za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, niso odgovorni v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Kot merilno za razdelitev plačila obratovalnih stroškov se namreč upošteva število delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela (30. člen SZ-1).

2. Odgovornost plačila obratovalnih stroškov v okviru najemne pogodbe

2.1. Najemna pogodba

Najemna pogodba lahko določa, da stroške obratovanja nosi bodisi najemnik bodisi najemodajalec. V kolikor najemna pogodba plačila obratovalnih stroškov ne določa, ali pa so določbe najemne pogodbe nejasne, je potrebno uporabiti Stanovanjski zakon (VSC, Cp 815/2008 z dne 12.3.2009).

2.2. Ureditev v SZ-1

SZ-1 v 4. odstavku 24. člena določa, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa lastnik. Ne glede na navedeno pa lastnik stanovanja odgovarja za obratovalne stroške subsidiarno.

Obratovalne stroške pa tudi sicer praviloma nosi najemnik stanovanja ali najemnik poslovnega prostora razen, če najemna pogodba določa drugače (prim. sodbo VSC, Cp 815/2008 z dne 12.3.2009).

2.3. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 18-771/2011 z dne 15.3.2011)

Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj opredeljuje obseg vzdrževanja najemnih stanovanj v delu, ki odpada na najemnike oz. uporabnike stanovanja. Tudi pravilnik določa, da so obratovalni stroški tisti stroški, ki so povezani z dobavami in storitvami, potrebnimi za zagotovitev pogojev za bivanje v stanovanju ali v stavbi kot celoti.

2.4. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 85-3128/2013 z dne 18.10.2013)

Stroški v zvezi z dobavami in storitvami, potrebnimi za zagotovitev pogojev za bivanje v posameznem delu ali stavbi kot celoti, so v skladu z 21.a členom Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, obratovalni stroški. Stroški obratovanja, ki bremenijo skupne dele, se delijo glede na površino posameznega dela stavbe.