Najpomembnejši pravni posel, ki zadeva nepremičnine je prodajna pogodba. Pri prodajni nepremičnine veljalo splošna pravila o prenosu, kar pomeni, da za prenos lastninske pravice potrebujemo  zavezovalni  pravni posel (prodajna pogodba) in razpolagalni posel (izročitev zemljiškoknjižnega dovolila kupcu). Kupec se bo lahko z zemljiškoknjižnim dovolilom vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik in šele takrat dejansko pridobil lastninsko pravico na nepremičnini.

Varstvo kupcev nepremičnin

Tako evropske potrošniške direktive kot slovenska zakonodaja se nanašajo le na prodajo premičnih stvari. Šele leta 2004 je bil kot odziv na afero »Zbiljski gaj«^[1] sprejet  Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Kmalu za tem, leta 2006, pa je zakonodajalec sprejel še Zakon o nepremičninskem posredovanju  (v nadaljevanju: ZNPosr), kjer je določil posebna pravila, ki jih mora upoštevati nepremičninska družba. Nepremičninski posrednik skrbi za to, da  stranke spravlja v stik in sodeluje kot pospeševalec prodaje. Posredniška pogodba je sicer urejena že v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju: OZ), vseeno pa se funkcija pri prodaji nepremičnine precej razlikuje od običajnega posredovanja. OZ se še naprej uporablja subsidiarno.

ZNPosr nepremičninsko posredovanje definira kot regulirano dejavnost, tj. te posle lahko opravljajo izključno nepremičninske družbe. Nepremičninska družba je gospodarska družba^[2], ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami. Za opravljanje dejavnosti ZNPosr predpisuje dva pogoja, in sicer (1) družba mora imeti zaposlenega najmanj enega nepremičninskega agenta (licenca, ki jo podeli država) in (2) nepremičninska družba mora imeti svojo poklicno odgovornost zavarovano.

Oglaševanje

Nepremičninska družba mora pri oglaševanju v sredstvih javnega obveščanja ali na drugih mestih, kjer je dovoljeno oglaševanj, zagotoviti objavo:

• cene in lokacije;
• leta izgradnje oziroma zadnje prenove;
• velikosti nepremičnine in
• naziva in sedeža nepremičninske posredniške družbe.

Odškodninska odgovornost

Za izpolnjevanje svojih obveznosti nepremičninski posrednik odgovarja po pravilih odškodninske odgovornosti. Pogodba o posredovanju pri prodaji nepremičnine je oblika podjemne pogodbe, kjer si nepremičninska družba prizadeva spraviti stranke v stik (obligacija prizadevanja).^[3] Dodatno nepremičninskega posrednika zavezuje tudi t.i. poučitvena dolžnost, saj ZNPosr v 23. členu določa, da mora pred sklenitvijo prodajne pogodbe posrednik preveriti pravno^[4] in dejansko^[5] stanje nepremičnine, in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine.

Za neizpolnitev odgovarja po načelu krivdne odgovornosti (standard skrbnosti dobrega strokovnjaka). V primeru kršitve njegove odgovornosti je mogoče od posrednika zahtevati zmanjšanje premoženja. Po splošnih pravilih nepremičninski posrednik lahko odgovarja tudi za posredovanje za poslovno nesposobnega in posredovanje za plačilno nesposobnega oz. za drugo škodo, ki nastane po njegovi krivdi (npr. posrednik je zagotovil, da je nepremičnina zazidljiva, pa temu ni tako).

Nepremičninski posrednik je po posebnih pravilih odškodninsko odgovoren tudi za pravne in stvarne napake. Primeroma je tako dolžnost nepremičninskega posrednika, da stranko jasno in razumljivo pisno opozori, da nepremičnina nima gradbenega dovoljenja. Če posrednik pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero posreduje ne preveri pravnega stanja nepremičnine in kupca ne opozori glede pravnih napak nepremičnine, ne ravna s predpisano profesionalno skrbnostjo.^[6]

Sklepno

Pogodba o posredovanju pri prodaji nepremičnine je oblika podjemne pogodbe, kjer si nepremičninska družba prizadeva spraviti stranke v stik (obligacija prizadevanja), kljub temu pa ne gre za klasično posredniško pogodbo, saj zakonodaja nepremičninskemu agentu nalaga dodatne obveznosti. Gre za dodatne obveznosti, ki v duhu potrošniškega prava ščitijo kupce nepremičnin. Glede na zgodovino zlorabljanja kupcev nepremičnin v Sloveniji, menim da je ureditev nepremičninskega posredovanja primerna. Problematično je le to, da je bila uzakonjena šele kot odziv na hude zlorabe kupcev, ne pa preventivno.

Pripravil:

Rok Poklukar

Viri:

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo, 49/11 in 47/19);
• Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631);
• Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/04);
• Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. VSL sodba I Cp 1404/2015 z dne 14. 10. 2015.
• Predavanja, prof. dr. Miha Juhart, univ. dipl. prav., Pravna fakulteta, Univerza v Ljubljani, 2020.

[1] Kupci so vnaprej plačali večji del prodajne cene, tj. graditelja so bili pripravljeni investirat v celoti. Investitor, ki je vnaprej prodal nepremičnine je denar je porabil za druge namene. Odziv je bil ZVKSES, kjer je zakonodajalec postavil posebna pravila, podobni metodi, ki velja za potrošniško pravo.

[2] Ali samostojni podjetnik.

[3] Ne gre za klasično posredniško pogodbo, saj kot iz prispevka razvidno, obveznost nepremičninskega posrednika ni izčrpana s tem, da spravi stranke v stik, temveč ima nepremičninski posrednik še druge posebne obveznosti.

[4] Npr. Preveriti zemljiškoknjižno stanje nepremičnine.

[5] Npr. Ogled (standard dobrega strokovnjaka).

[6] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. VSL sodba I Cp 1404/2015 z dne 14. 10. 2015.