SPLOŠNO O NAJEMNEM RAZMERJU

V Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju: OZ) je urejena zakupna oziroma najemna pogodba. Kot določa 587. člen OZ se z zakupno (najemno) pogodbo zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino).

Zakupnik je dolžan plačevati zakupnino v rokih, ki jih določa pogodba ali zakon, sicer pa v rokih, ki so običajni v kraju, kjer mu je bila stvar izročena. Nadalje pa OZ določa, da lahko zakupodajalec odpove zakupno pogodbo, če zakupnik ne plača zakupnine niti v 15 dneh, odkar je zakupodajalec to zahteval.

Zakupna oz. najemna pogodba preneha s potekom časa, za katerega je sklenjena, če je sklenjena za določen čas.

V zvezi s tem je pomemben 616. člen OZ, ki določa, da v primeru, če trajanje zakupne oz. najemne pogodbe ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, to preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, pri čemer se mora spoštovati določen odpovedni rok. V kolikor odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, je ta rok osem dni, odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času.

NAJEM POSLOVNEGA PROSTORA

Za poslovne prostore je pomemben Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP). Po ZPSPP se za poslovno stavbo šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja, prav tako se za poslovni prostor šteje eden ali več prostorov, ki so namenjeni za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Za poslovni prostor pa se ne štejejo garaža v lasti občanov, ki je namenjena največ za dva osebna avtomobila ter stavbe oziroma prostori v lasti občanov, ki so namenjeni za opravljanje kmetijskih dejavnosti (hlev, kozolci, kleti in podobno). V kolikor obstaja dvom, ali je stavba oziroma prostor lahko opredeljen kot poslovna stavba oziroma poslovni prostor, o tem odloči občinski upravni organ, ki je pristojen za stanovanjske zadeve.

Kot določa 12. člen ZPSPP nastane najem poslovne stavbe ali poslovnih prostorov s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki mora biti sklenjena v pisni obliki. Če pogodba ni sklenjena v pisni obliki ta ni veljavna.

PRENEHANJE NAJEMA POSLOVNEGA PROSTORA

Tako sklenjena najemna pogodba lahko glede na 23. člen ZPSPP vsak čas sporazumno preneha. V kolikor je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas pa ta preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba. Ta rok ne sme biti krajši od enega leta.

ZPSPP v 26. členu določa, da se mora pogodba o najemu poslovnih prostorov odpovedovati sodno. Odpoved mora vsebovati navedbo, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov ter jih izročiti oziroma kdaj jih mora ta prevzeti.

Če je najemna pogodba za poslovne prostore sklenjena za določen čas, ta ne more biti enostransko odpovedana pred potekom časa, za katerega je sklenjena. Stranki lahko dodatno sicer v pogodbi za določen čas določita odpovedni rok, kot dodatno možnost odpovedi, za predčasno prenehanje najemne pogodbe (kot določa tudi sodba Višjega sodišča z opr. št. VSM sodba I Cp 813/2012).

RAZVEZA ALI SPREMEMBA POGODBE ZARADI SPREMENJENIH OKOLIŠČIN

Na tem mestu želimo opozoriti še na možnost, ki jo predvideva OZ. Po slednjem je namreč možna razveza ali sprememba pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Po 112. členu OZ lahko, če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično, da bi se ohranila v veljavi takšna, kakršna je. Pri tem lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe.

Razveze pogodbe sicer ni mogoče zahtevati, če bi morala stranka, ki se sklicuje na spremenjene okoliščine, ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati ali če bi se jim lahko izognila oziroma, če bi njihove posledice lahko odklonila. Stranka, ki zahteva razvezo pogodbe, se ne more sklicevati na spremenjene okoliščine, ki so nastale po izteku roka, določenega za izpolnitev njene obveznosti.

Pogodba se ne razveže, če druga stranka ponudi ali privoli, da se ustrezni pogodbeni pogoji pravično spremenijo. V kolikor sodišče razveže pogodbo zaradi spremenjenih okoliščin, naloži na zahtevo druge stranke stranki, ki je razvezo zahtevala, da povrne drugi stranki pravičen del škode, ki ji je zaradi razveze pogodbe nastala.

Po 113. členu OZ mora stranka, ki je zaradi spremenjenih okoliščin upravičena zahtevati razvezo pogodbe, o tem, da jo namerava zahtevati, obvestiti drugo stranko, brž ko zve, da so nastale takšne okoliščine. Če tega ni storila, odgovarja za škodo, ki jo je druga stranka imela zato, ker je o zahtevi ni pravočasno obvestila.

Razvezo takšne pogodbe je tako potrebno zahtevati na sodišču z ustrezno oblikovalno tožbo. V tem primeru se je potrebno sklicevati na spremenjene okoliščine, prav tako pa je potrebno dokazati konkretne okoliščine, ki so vplivale na oteženost izpolnitve oz. nemožnost doseganja osnovnega namena pogodbe. Sama obvestitev o obstoju spremenjenih okoliščin je pomembna zaradi načela vestnosti in poštenja in sodelovalne dolžnosti, na podlagi katere bi se naj preprečila nadaljnja škoda. Glede na to obvestilo in čas obvestitve pa vpliva tudi na trenutek, ko bo sodišče razvezalo pogodbo.

Pripravila:

Urška Stopar