Neupravičena obogatitev - vlaganje v tujo nepremičnino

Neupravičena obogatitev - vlaganje v tujo nepremičnino

20.06.2022

Pravna podlaga za povrnitev vlaganj v nepremičnino tretje osebe:

Uvodoma velja poudariti, da kljub temu da so bila vlaganja opravljena v nepremičnino starša bivšega zakonca, to še ne pomeni, da nastalega premoženjskega razmerja ni mogoče urediti izvensodno neposredno že z zakoncem[1]. Res pa je, da, da bi v primeru nesoglasja med zakoncema, glede vlaganj v nepremičnino, šlo v postopku pred sodiščem, za terjatev zoper zakončevega starša, saj je bil zaradi vlaganj obogaten le-ta in ne eden izmed zakoncev. Bistven pa je tudi sam izvor premoženja, ki je bilo vloženo v nepremičnino, tj. ali je šlo v konkretnem primeru za posebno premoženje zakonca ali za skupno premoženje obeh zakoncev. V slednjem primeru bi v postopku na sodišču namreč šlo za terjatev skupnega premoženja zoper lastnika nepremičnine[2].

Skladno s stališči sodišč in zakonsko ureditvijo, oseba, ki je s soglasjem lastnika vlagala v nepremičnino načeloma ni upravičena do povrnitve vsega, kar je v nepremičnino vložila (t.i. stroškovni princip). 48. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) določa, da če nekdo (graditelj) s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Lastnik nepremičnine pa ni bil obogaten. Lastnik nepremičnine je bil namreč obogaten le za toliko, kolikor je bila povečana vrednost nepremičnine (t.i. obogatitveni princip). Ustaljeno stališče sodne prakse je, da je lastnik nepremičnine zaradi vlaganj drugega lahko obogaten zgolj za morebitno povečano vrednost nepremičnine.

 

Pogosta vprašanja v primeru prenehanja zakonske zveze:

V dvomu se je za natančnejšo oceno morebitnega povečanja vrednosti nepremičnine in posledično tudi višine zahtevka prikrajšanega zakonca, potrebno obrniti na strokovnjaka ekonomsko-finančne stroke (cenilec nepremičnin), saj na vrednost nepremičnine lahko vpliva sklop različnih okoliščin in dejavnikov. Izmed okoliščin, ki vplivajo na tržno vrednost velja izpostaviti potencialno nelegalnost gradnje (t.i. »črna gradnja«), ki v Sloveniji zaradi dragih birokratskih postopkov ni redek pojav. Nelegalnost gradnje namreč lahko znatno zniža vrednost nepremične in sicer na primer za stroške legalizacije objekta (več kot 6000 evrov za zahtevnejše objekte) oziroma se nepremičnini vrednost sploh ne poveča, v kolikor objekta sploh ni mogoče legalizirati.[3]

Prepogosto pa se tudi dogaja, da pri oceni višine povrnitve stroškov vlaganj, lastnik nepremičnine želi prikrajšanemu zakoncu retroaktivno zaračunati »najemnino« zaradi brezplačne rabe nepremičnine v času trajanja zakonske zveze. O nepravilnosti tovrstne prakse se je izreklo že Vrhovno sodišče, ki je odločilo, da z razpadom zakonske zveze (oz. zunajzakonske skupnosti) vsi medsebojni zahtevki za nazaj ne oživijo, čeprav je v času vlaganj ali brezplačnega bivanja za njih obstajala veljavna pravna podlaga. Korist, ki naj bi jo imel prikrajšan zakonec z brezplačno rabo nepremičnine se tore ne odšteva od njegovega zahtevka, saj je lastnik nepremičnine v času trajanja zakonske zveze dovolil brezplačno bivanje in s tem privolitev v lastno prikrajšanje.[4] Lastnik bi prikrajšanje trpel le, če bi zakonec tudi po  prenehanju zakonske zveze in navkljub nasprotovanju lastnika nepremičnine še naprej bival v njej.

Seveda je pa razlika v stvareh, ki z nepremičnino niso trajno spojene izboljšave nepremičnine, ki so z nepremičnino trajno spojene in od nepremičnine ne morejo biti ločene brez škode. Stvari, ki z nepremičnino niso trajno spojene in se iz nepremičnine lahko odstranijo brez škode, ne postanejo last lastnika nepremičnine, ampak so last osebe, ki jih kupi (tvoje, če so financirane iz tvojega posebnega premoženja). Sodišče se navadno nagiba k fizični delitvi stvari, če je le to mogoče. Ampak to mislim, da ti je itak čisto jasno in seveda fizična delitev ni nujna, lahko se pač sami dogovorite ali se izplača, ali nekaj vzameš ali vzameš nekaj drugega....pač dogovor brez omejitev. Tudi verjetno je pretežen del vlaganj v stvari, ki se jih ne da ločit.

 

Sklep:

Skladno s stališči sodišč in zakonsko ureditvijo, oseba, ki je s soglasjem lastnika vlagala v nepremičnino načeloma ni upravičena do povrnitve vsega, kar je v nepremičnino vložila (t.i. stroškovni princip), pač pa le tistega, za kar je bil ta obogaten. Lastnik nepremičnine je bil namreč obogaten le za toliko, kolikor je bila povečana vrednost nepremičnine (t.i. obogatitveni princip).

Na vrednost oz. na povečanje vrednosti nepremičnine lahko vplivajo številne različne okoliščine in dejavniki, zato se je v bolj zapletenem dejanskem stanju priporočljivo obrniti na strokovno pomoč, seveda pa je idealno premoženjska razmerja rešiti sporazumno, v kolikor se bivša zakonca (in lastnik nepremičnine) dogovorita za način ureditve razmerij, ki je pošten do obeh.

 

Pripravil:

Rok Poklukar

 


 

Viri:

  • Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20);
  • Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631)sodba
  • Vrhovno sodišče RS, Sklep opr. št. II Ips 64/2015 z dne 27. 8. 2015;
  • Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 31/2014 z dne 26. 2. 2014;
  • Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1928/2016 z dne 17. 5. 2017.
  • Karmen Lutman, Neupravičena obogatitev, 2020, Založba Lexpera, str. 237-242;
  • Damjan Možina, Vsebina in obseg obogatitvenega zahtevka, URL: https://www.pf.unilj.si/media/obseg.in.vsebina.obogatitvenega.zahtevka.liber.amicorum.polajnar.pavcnik.pdf (17. 6. 2022).
  • [1] Ob sporazumu, bi se zakonec odpovedal zahtevku zoper starša drugega zakonca.
  • [2] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1928/2016 z dne 17. 5. 2017.
  • [3] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 31/2014 z dne 26. 2. 2014.
  • [4] Vrhovno sodišče RS, Sklep opr. št. II Ips 64/2015 z dne 27. 8. 2015
 
 
 
STRINJAM SE

Spletna stran uporablja piškotke za boljše delovanje

Z brskanjem po naši spletni strani se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke, ki so namenjeni vaši boljši uporabniški izkušnji na naši spletni strani. Za lastne potrebe analitike uporabljamo Google Analytics, ki v ta namen namesti piškotke (izbriši GA piškotke). Več o piškotkih.