Napake v solidnosti gradbe

Napake v solidnosti gradbe

16.01.2023

Kaj so napake v solidnosti gradbe?

Napake v solidnost gradbe so tiste pomanjkljivosti oziroma napake objekta, ki zadevajo njegovo stabilnost, varnost in zaradi katerih lahko pride do porušitve objekta. Poleg naštetega pojem napake v solidnosti gradnje obsega tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni (neposredno) ogrožena, vendar onemogočajo ali bistveno okrnijo običajno uporabo objekta1. Gre torej tudi za napake na bistvenih delih zgradbe, ki bi morali opravljati svojo funkcijo (vsaj) 10 let po izgradnji, brez da bi pri tem kazali napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma uporabe objekta. Takšni deli so vsi tisti deli, ki omogočajo, da gradba služi svojemu namenu, ki je v bivanju ali pa opravljanju kakšne dejavnosti2.

Konkretni primeri

Poleg bolj očitnih primerov napak v solidnosti gradbe, in sicer tistih, ki vplivajo na to, da se bo objekt porušil, gre kot že navedeno za tovrstne napake tudi v primerih, ko je ogrožena normalna uporaba objekta. Napako, ki vpliva na solidnost gradnje, tako lahko predstavlja tudi zamakanje v prostorih, če je tako močno, da lahko prizadene stene, ki so bistveni nosilni del3, slaba izolacija in neustrezna izdelava kanalizacije4.

Kdo je odgovoren za napake v solidnosti gradnje in pod kakšnimi pogoji?

V skladu z določbami Obligacijskega zakonika (OZ)5 o gradbeni pogodbi odgovarja za napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno solidnost, izvajalec, ki je zgradil določeno gradbo oziroma izvedel kakšna druga gradbena dela. Za takšne napake odgovarja, če se pokažejo v roku 10 let od izročitve in prevzema del ter če vzrok za napako izvira iz sfere izvajalca. V zvezi z zadnjim pogojem velja domneva, da vzrok izvira iz izvajalčeve sfere, izvajalec pa lahko to domnevo izpodbije, če dokaže nasprotno. Izvajalec prav tako odgovarja za morebitne pomanjkljivosti zemljišča, na katerem je zgrajena gradba, ki se pokažejo v istem roku 10 let.

Poleg izvajalca lahko odgovarja tudi projektant, v primeru, da izvira napaka gradbe iz kakšne napake v načrtu. Tako izvajalec kot projektant sta odgovorna v razmerju do naročnika gradbe in do vsakega drugega nadaljnjega pridobitelj gradbe.

Naročnik gradbe je dolžan o takšnih napakah odgovornega obvestiti v roku 6 mesecev, odkar je napako ugotovil.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)6 pa določa, da se lahko kupec (potrošnik) stanovanja ali enostanovanjske hiše7 v primeru napak obrne na prodajalca. Prodajalec prav tako odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe, če se te pokažejo v 10 letih od prevzema nepremičnine. Tudi v tem primeru velja obveznost kupca, da prodajalca pisno obvesti o napaki v roku 6 mesecev od dneva, ko je napako ugotovil, sicer izgubi pravico sklicevati se nanjo.

Naročnik gradbe oziroma kupec, ki je izvajalca oziroma prodajalca pravočasno obvestil o napaki, lahko napake v solidnosti gradbe sodno uveljavlja v enoletnem roku od dneva obvestila.

Vprašanje, ali so konkretne napake opredeljene kot napake v solidnosti gradbe je torej pomembno predvsem zaradi daljšega roka za obvestilo o napaki (6 mesecev namesto enega meseca po 634. členu OZ) in daljšega, 10-letnega jamčevalnega roka (po splošnih pravilih izvajalec odgovarja za napake, ki se pojavijo v roku dveh let).

Zakonsko določena pravila o odgovornosti za napake o solidnosti gradbe imajo značilnost kogentnih norm, ki jih s pogodbo ni mogoče izključiti ali omejiti.

Kakšne pravice imam v primeru, da se na moji hiši ali stanovanju pojavijo napake v solidnosti?

Pravice naročnika oziroma kupca po Obligacijskem zakoniku v primeru napak v solidnosti gradbe so enake kot v primeru drugih stvarnih napak. Kupec oziroma naročnik lahko bodisi:
1. zahteva odpravo napake (izpolnitev pogodbe),
2. zahteva znižanje kupnine ali
3. odstopi od pogodbe8.
Poleg tega ima v vsakem od teh primerov pravico do povračila škode.

 

Pripravila:

Vesna Poles Segulin

 


 

Plavšak Nina, Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem, 3. knjiga, Ljubljana, 2004, str. 1044-1046.
2 Tako npr. VSL Sodba II Cp 2132/2018 z dne 11.09.2019.
3 VSL Sodba II Cp 2132/2018 z dne 11.09.2019.
4 VSL Sodba I Cp 3192/2016 z dne 10.05.2017.
5 Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 97/07 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: OZ.
6 Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 18/04, v nadaljevanju: ZVKSES.
7 Natančnejša opredelitev uporabe tega zakona je določena v 4. členu ZVKSES. V primerih, za katere velja ZVKSES
8 Te pravice so podrobneje določene v členih 468. – 480. in 637. – 640. OZ oziroma 20. in 25. členu ZVKSES.

 
 
 
STRINJAM SE

Spletna stran uporablja piškotke za boljše delovanje

Z brskanjem po naši spletni strani se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke, ki so namenjeni vaši boljši uporabniški izkušnji na naši spletni strani. Za lastne potrebe analitike uporabljamo Google Analytics, ki v ta namen namesti piškotke (izbriši GA piškotke). Več o piškotkih.